養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)9大關(guān)鍵點(diǎn)
時(shí)間:2016-07-12 21:29來(lái)源:未知 作者:admin 點(diǎn)擊:次
目前中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的前景看好，但商業(yè)模式尚不清晰，如何成功策劃規(guī)劃、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。本文節(jié)選自養(yǎng)老地產(chǎn)專(zhuān)題研究，重點(diǎn)從開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)角度，提出了養(yǎng)老地產(chǎn)的九大要訣。
01class
價(jià)值理念：符合獨(dú)立、自主、健康的現(xiàn)代養(yǎng)老理念
老年不是人生的終結(jié)，而是人生新的轉(zhuǎn)折和開(kāi)始，是生命和生活體驗(yàn)的新的發(fā)展期。老年人群蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展?jié)撃芎蛢r(jià)值潛能，他們不僅是社會(huì)發(fā)展的受益者，更應(yīng)該是未來(lái)社會(huì)發(fā)展的參與者。
中國(guó)傳統(tǒng)的尊老文化將老年人群?jiǎn)畏矫娴囟ㄎ辉?ldquo;受照顧的”的角色上，即只將老年人看作被關(guān)注、被照顧的對(duì)象，卻忽視了老年人群身上存在的能動(dòng)性、積極性和創(chuàng)造性。但在崇尚代際平等和代際和諧的當(dāng)今社會(huì)卻顯出了自己的缺陷。
與我們將老年人看作被關(guān)注、被照顧的對(duì)象相反，法國(guó)、英國(guó)等國(guó)家將老年人群稱(chēng)作“第三年齡”，“第三年齡”不只是一個(gè)簡(jiǎn)單的說(shuō)法轉(zhuǎn)變，更多是一種獨(dú)立不依、積極健康的老年價(jià)值觀(guān)的直觀(guān)體現(xiàn)，值得我們思考和借鑒。
現(xiàn)代老年人不僅老有所居、老有所養(yǎng)，還要“老有所學(xué)”、“老有所樂(lè)”、“老有所為”、“老有所用”、“老有所成”。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)不能局限于老年住宅和養(yǎng)老護(hù)理，還要樹(shù)立現(xiàn)代養(yǎng)老理念，努力實(shí)現(xiàn)一種讓老人快樂(lè)、幸福，活得有尊嚴(yán)的全新生活。
02class
市場(chǎng)定位：目標(biāo)市場(chǎng)全齡化是最符合當(dāng)前國(guó)情的選擇
從國(guó)內(nèi)養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，目前市場(chǎng)中的養(yǎng)老項(xiàng)目面對(duì)客群較為多元，如北京太陽(yáng)城、東方太陽(yáng)城不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體，溫都水城老年公寓在滿(mǎn)足老年客戶(hù)自住需求的同時(shí)，兼顧投資客群。而上海親和源等一些項(xiàng)目客群范圍過(guò)窄，且定位過(guò)于高端。老年人集居區(qū)缺乏生機(jī)，老人不喜歡在特定年齡層之別的住區(qū)居住。
03class
項(xiàng)目選址：“區(qū)位、環(huán)境、配套”，養(yǎng)老地產(chǎn)選址三要素
養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)有著本質(zhì)的區(qū)別，傳統(tǒng)地產(chǎn)選址比較寬泛，而養(yǎng)老地產(chǎn)的選址要相對(duì)要嚴(yán)格得多。
理想?yún)^(qū)位——城市近郊或成熟旅游度假區(qū)
養(yǎng)老項(xiàng)目不適合選址在市中心區(qū)，因?yàn)橹行某菂^(qū)雜亂、噪音大、車(chē)流多，老人喜歡清靜，不像年輕人那么愛(ài)湊熱鬧，但又必須有比較完善的醫(yī)療和生活配套。因此，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區(qū)，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區(qū)，為老人創(chuàng)造一種融于社區(qū)、融于社會(huì)、融入以往熟悉的城市生活的活力社區(qū)。
理想環(huán)境——較好的景觀(guān)資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長(zhǎng)壽等健康資源
老人對(duì)環(huán)境的要求和依賴(lài)比年輕人要高，尤其是健康老人，通常都是以養(yǎng)生度假為首選，養(yǎng)老項(xiàng)目通常要求有較好的自然環(huán)境，比如山、水、林等自然資源都是較好的資源，特殊的避暑或避寒氣候，或富氧富硒、療養(yǎng)溫泉、長(zhǎng)壽文化等特殊的健康環(huán)境資源，也是開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目比較理想的選址。
周邊配套——周邊區(qū)域具備較好的交通、醫(yī)療、生活、休閑配套
如果項(xiàng)目選址周邊具有比較便捷的交通，相對(duì)完善的生活商業(yè)配套或適老性的休閑、養(yǎng)生配套，可以減少項(xiàng)目自身配套的比重，節(jié)省配套投資成本，減輕后期運(yùn)營(yíng)管理難度，也能夠更好的營(yíng)造舒適便捷的社區(qū)生活。若能出則繁華、入則寧?kù)o，那是最理想的地段。
一般要求交通方便，與外部銜接順暢。但遠(yuǎn)離一級(jí)公路和城市主干道，避免嘈雜影響老人睡眠。如果依托環(huán)境優(yōu)美的旅游小鎮(zhèn)建設(shè)，生活配套體系比較晚上，是比較理想的。此外，毗鄰優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，能夠提供高水平的健康服務(wù)，也是養(yǎng)老項(xiàng)目可以借勢(shì)發(fā)力的地段。
04class
用地組合：低成本的復(fù)合用地模式為項(xiàng)目成功奠定基石
就土地用途而言，現(xiàn)在還沒(méi)有養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)的概念，拿地成本是養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的成本之一，在目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)土地政策尚未明晰的情況下，通過(guò)合理的用地組合，減少用地成本，是養(yǎng)老地產(chǎn)拿地之前必須考慮的重要因素。
建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合
當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)很少用采用單一養(yǎng)老住宅的模式開(kāi)發(fā)，而都是與旅游、與農(nóng)業(yè)、與林業(yè)相結(jié)合整體開(kāi)發(fā)，打造復(fù)合型的產(chǎn)品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合和布局模式，減少建設(shè)用地總量的同時(shí)，讓項(xiàng)目具備良好的環(huán)境。
不同建設(shè)用地類(lèi)型的組合
目前各路養(yǎng)老地產(chǎn)在建設(shè)用地的類(lèi)型上是各顯神通，有城市建設(shè)用地，也有集體建設(shè)用地，有住宅用地、商業(yè)用地，也有醫(yī)療用地、旅游用地，更有甚者是工業(yè)用地。不同的用地性質(zhì)決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關(guān)。通過(guò)合理的策劃和布局，根據(jù)子項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇不同的建設(shè)用地性質(zhì)，可以大幅節(jié)約用地成本。
拿地方式的選擇
在傳統(tǒng)的拿地方式中，走拍賣(mài)掛、協(xié)議出讓還是直接劃撥，對(duì)用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應(yīng)方式上可以采用協(xié)議出讓免地價(jià)、產(chǎn)權(quán)歸政府的方式，非常適合長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，通過(guò)將項(xiàng)目的公益性部分獨(dú)立包裝，將醫(yī)院、老年大學(xué)、休閑娛樂(lè)中心、福利性養(yǎng)老院等綜合養(yǎng)老設(shè)施作為非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，爭(zhēng)取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。
05class
開(kāi)發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設(shè)條件選擇合適的開(kāi)發(fā)模式
從運(yùn)營(yíng)模式上來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要有以下六大主流開(kāi)發(fā)模式，各自具有不同的特點(diǎn)，也適合不同的開(kāi)發(fā)投資主體和不同的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。
模式一：隔代親情社區(qū)開(kāi)發(fā)模式
即年輕人群與健康老人混合的社區(qū)，與其說(shuō)是養(yǎng)老地產(chǎn)，不如說(shuō)是適老型地產(chǎn)。北京太陽(yáng)城、杭州綠城藍(lán)庭社區(qū)、杭州萬(wàn)科良渚文化村等是這類(lèi)模式的實(shí)踐。
模式二：會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式
針對(duì)全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，押金制和會(huì)員制是國(guó)內(nèi)可行的盈利模式，會(huì)員制銷(xiāo)售的是服務(wù)內(nèi)容；押金制僅是銷(xiāo)售物業(yè)使用權(quán)。目前國(guó)內(nèi)采取這種方式的項(xiàng)目有北京太陽(yáng)城水岸香舍、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等。
模式三：持續(xù)照料退休（CCRC）模式
以持續(xù)護(hù)理社區(qū)（CCRC）模式為代表的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務(wù)的社區(qū)。代表項(xiàng)目是美國(guó)太陽(yáng)城、三亞海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)，此外國(guó)內(nèi)還有眾多打著CCRC旗號(hào)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。
模式四：養(yǎng)生目的地開(kāi)發(fā)模式
“養(yǎng)生目的地”開(kāi)發(fā)模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地?zé)釡厝?、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)等，構(gòu)建復(fù)合型的養(yǎng)生養(yǎng)老度假體系。
模式五：鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式
鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式，是對(duì)農(nóng)村空置房屋資源進(jìn)行提升改造或者結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)開(kāi)發(fā)的一種養(yǎng)老模式。代表有崇明島農(nóng)家養(yǎng)老和浙江天目山農(nóng)家養(yǎng)老項(xiàng)目，目前在海南萬(wàn)寧等地開(kāi)始嘗試推行這種模式。
模式六：保險(xiǎn)掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式
保險(xiǎn)掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式，將商業(yè)壽險(xiǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老服務(wù)捆綁，主要是險(xiǎn)企介入養(yǎng)老地產(chǎn)后的一項(xiàng)模式創(chuàng)新。（根據(jù)網(wǎng)絡(luò)整理改編，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系本平臺(tái)！）
06class
盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸
養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普通地產(chǎn)，最為關(guān)鍵的還是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的后期其運(yùn)營(yíng)和配套服務(wù)。但從國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐來(lái)看，單一的持有經(jīng)營(yíng)模式由于投資大、回收期短、運(yùn)營(yíng)成本高，目前基本都處于虧損狀態(tài)。完全銷(xiāo)售和銷(xiāo)售持有相結(jié)合類(lèi)型的養(yǎng)老地產(chǎn)更符合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的盈利模式。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)可以不取得土地所有權(quán)或利用其他性質(zhì)的土地以降低成本，出售的商品房則通過(guò)土地市場(chǎng)取得使用權(quán)，既可以實(shí)現(xiàn)資金的較快速回籠，又能享受到土地升值的利益。
目前國(guó)內(nèi)主流的養(yǎng)老地產(chǎn)以物業(yè)租售為核心的盈利模式
從項(xiàng)目實(shí)踐來(lái)看，以物業(yè)租售為主、特別是以銷(xiāo)售物業(yè)為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者大多也不是老年人，后期老年設(shè)施的運(yùn)營(yíng)和配套也難以跟上，只是打著“養(yǎng)老地產(chǎn)”旗號(hào)低價(jià)拿地、以傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)模式開(kāi)發(fā)的“偽養(yǎng)老地產(chǎn)”。當(dāng)傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)面臨市場(chǎng)利潤(rùn)下降的情況下，這類(lèi)模式也就難以為繼。因?yàn)?，普通的商業(yè)地產(chǎn)都是可以用來(lái)銷(xiāo)售的，但如果做養(yǎng)老地產(chǎn)，則需要進(jìn)行相關(guān)的配套設(shè)施建設(shè)，比如無(wú)障礙設(shè)施建設(shè)、醫(yī)院等，這些都需要開(kāi)發(fā)商來(lái)投資，但不可能立刻見(jiàn)到收益，但養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)周期卻要長(zhǎng)很多，一般都要7～10年，是商業(yè)地產(chǎn)的2倍。
因此，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老市場(chǎng)首先需要轉(zhuǎn)變思維，以養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)商的角色定位，按照市場(chǎng)定位規(guī)劃服務(wù)內(nèi)容，繼而根據(jù)服務(wù)內(nèi)容分析建筑開(kāi)發(fā)要求，最終完成整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這一模式的本質(zhì)是以服務(wù)供應(yīng)為核心，以建筑實(shí)體為輔助支撐的服務(wù)商運(yùn)營(yíng)管理，而非單純的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。
老齡產(chǎn)業(yè)鏈所產(chǎn)生的新的項(xiàng)目盈利體系，衍生出一系列養(yǎng)老功能配套和生活配套，產(chǎn)業(yè)的輻射效應(yīng)顯著，可以作為新的贏利點(diǎn)。
07class
資源整合：定位“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商“整合國(guó)內(nèi)外專(zhuān)業(yè)資源
不管是房企、險(xiǎn)企還是基金，養(yǎng)老地產(chǎn)都是一個(gè)新的發(fā)展領(lǐng)域，要獨(dú)立構(gòu)建整個(gè)養(yǎng)老服務(wù)體系，既面臨著巨大的挑戰(zhàn)，也會(huì)承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。尤其在開(kāi)發(fā)大型的綜合性養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，更需要運(yùn)用資源整合理念，與國(guó)內(nèi)外的專(zhuān)業(yè)康復(fù)醫(yī)療、人力資源、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老設(shè)施運(yùn)營(yíng)、互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)等資源建立合作，提高項(xiàng)目品質(zhì)和運(yùn)營(yíng)能力。
08class
規(guī)劃設(shè)計(jì)：高水平的適老化的規(guī)劃設(shè)計(jì)
與歐美等國(guó)家相比，國(guó)內(nèi)在養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)領(lǐng)域的積累和規(guī)范還非常欠缺，目前還缺少專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)?！「鶕?jù)老年人需求打造的功能服務(wù)體系和設(shè)施規(guī)劃構(gòu)建完善的滿(mǎn)足多層次需求的“適老化”的軟硬件服務(wù)體系。
城區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目：在充分利用城市配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，發(fā)揮項(xiàng)目作為養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的功能，同時(shí)保證項(xiàng)目作為城市居住社區(qū)的需要。
郊區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目：充分利用良好的自然資源及便利的交通條件基礎(chǔ)上，大力打造旅游、休閑娛樂(lè)、健康、生活、度假、商務(wù)及社區(qū)配套功能，為養(yǎng)生養(yǎng)老提供優(yōu)越的條件，同時(shí)能夠滿(mǎn)足短期及長(zhǎng)期居住的需要。
交通、建筑、設(shè)施的人性化、無(wú)障礙式設(shè)計(jì)
參照歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的老年建筑標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合我國(guó)老年人習(xí)慣進(jìn)行，總體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了國(guó)際先進(jìn)水平。如大廳、樓梯樓道和電梯內(nèi)均配有安全扶手，地面配置高檔防滑地板磚。房間內(nèi)、衛(wèi)生間內(nèi)裝配先進(jìn)的求救呼叫系統(tǒng)直通呼叫臺(tái)，有線(xiàn)壁掛電視機(jī)（帶無(wú)線(xiàn)耳麥）、電話(huà)、寬帶、空調(diào)、暖氣、大容量整體太陽(yáng)能熱水器、浴霸、爐灶、壁燈等家用電器一應(yīng)俱全，房間內(nèi)所有家具均為無(wú)污染實(shí)木家具，有高檔老人床、床上用品、竹椅、圓桌、寫(xiě)字臺(tái)等，房間及家具所有拐角全部作安全處理，寬大的衛(wèi)生間，方便坐輪椅的老人進(jìn)出，淋浴旁裝有L形的扶手，有助于老人扶持，真正達(dá)到無(wú)障礙設(shè)計(jì)。
智能化養(yǎng)老技術(shù)的應(yīng)用
智能化養(yǎng)老，就是運(yùn)用智能控制技術(shù)提供高效的康療養(yǎng)老服務(wù)的過(guò)程?；蛘哒f(shuō)，智能化康療養(yǎng)生是以互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)為依托，集合運(yùn)用現(xiàn)代通信與信息技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、康療服務(wù)行業(yè)技術(shù)和智能控制技術(shù)，為老年人提供安全便捷健康舒適服務(wù)的現(xiàn)代康療養(yǎng)生模式。
09class
融資模式：尋求多方渠道突破養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資瓶頸
融資渠道：銀行貸款、信托融資、上市融資、項(xiàng)目融資、金融租賃、房地產(chǎn)證券化。融資對(duì)象：國(guó)有商業(yè)銀行；住房公積金組織；房地產(chǎn)證券化部門(mén)；商業(yè)銀行；保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)；養(yǎng)老基金；福利彩票公益金；海外資金。
